Civ. 2e, 27 févr. 2020, n° 18-19.174
Quelle que soit leur durée, les baux consentis par le débiteur après la saisie sont inopposables au créancier poursuivant comme à l’acquéreur, ainsi que le prévoit l’article L. 321-4 du code des procédures civiles d’exécution. La portée de cette inopposabilité n’est toutefois pas sans limite.
Ainsi, dans l’affaire jugée par la Cour de cassation le 27 février dernier, la société débitrice avait consenti un bail de six ans, reconductible tacitement, à son gérant et à l’épouse de celui-ci, quelques jours après l’inscription d’hypothèque prise par son créancier. Quelques années plus tard, la société créancière avait engagé une procédure de saisie immobilière sur le bien. Déclarée adjudicataire d’office faute d’enchérisseur, elle a ensuite fait procéder à l’expulsion de la société débitrice saisie et de tous occupants de son chef, autrement dit les locataires. Ceux-ci ont alors saisi le juge de l’exécution afin de voir annuler les opérations d’expulsion.
La cour d’appel a considéré que le contrat de bail, venu à expiration après la délivrance et la publication du commandement, n’avait pu se reconduire tacitement du fait de la saisie. Aussi a-t-elle jugé que les locataires n’avaient aucun droit propre à opposer à la société adjudicataire lors de l’expulsion de la société débitrice saisie et ordonné la vente des biens inventoriés dans le procès-verbal d’expulsion.
L’arrêt est cassé, au motif que la délivrance d’un commandement valant saisie immobilière n’interdit pas la conclusion d’un bail ou la reconduction tacite d’un bail antérieurement conclu et que le bail, même conclu après la publication d’un tel commandement, est opposable à l’adjudicataire qui en a eu connaissance avant l’adjudication.
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