Civ. 3e, 13 févr. 2013, FS-P+B, n° 11-28.376
Au vu des articles 1147 et 1646-1 du code civil, la mise en œuvre de la responsabilité du vendeur d’immeuble à construire en présence de dommages intermédiaires nécessite la caractérisation d’une faute de sa part. Or elle ne saurait être caractérisée pour manquement à son obligation de remettre à l’acquéreur un ouvrage exempt de vices.
Les acquéreurs d’un appartement en l’état futur d’achèvement ont refusé de payer le solde du prix de la vente, en raison de la découverte d’infiltrations dans leur loggia, causées par le sol du balcon de l’étage supérieur.
En vertu de l’article 1646-1 du code civil, le vendeur d’immeuble à construire, est réputé constructeur (C. civ., art. 1792-1) et donc redevable, à ce titre, de la garantie décennale (C. civ., art. 1792 et 1792-2) et de la garantie de bon fonctionnement (C. civ., art. 1792-3).
Toutefois, les désordres litigieux ne revêtant pas un caractère de gravité, la garantie décennale ne pouvait être mise en œuvre ; la garantie de bon fonctionnement non plus, les désordres n’étant pas relatifs à un élément d’équipement indissociable mais affectant directement l’ouvrage.
Les désordres d’étanchéité de la loggia étant des désordres dits intermédiaires, il restait alors, comme unique fondement à l’exercice d’une action en réparation, la responsabilité contractuelle de droit commun pour faute prouvée.
Les enjeux sont importants, à la fois en matière de preuve et au regard des assurances obligatoires, car les dommages intermédiaires relèvent d’une couverture facultative.
La Cour d’appel avait caractérisé la faute du vendeur au regard du manquement à son obligation de délivrance d’un ouvrage exempt de vice. Ce raisonnement est censuré par la Cour de cassation, pour manque de base légale, au visa des articles 1147 et 1646-1 du code civil. En effet, les motifs des juges du fond ne suffisent pas selon elle, à caractériser la faute du vendeur, qui ne saurait désormais se confondre avec le manquement du vendeur à son obligation de délivrance conforme.
En tout état de cause, quels que soient les désordres dont sont victimes les acquéreurs, rappelons qu’ils ne sauraient invoquer l’application de la théorie de l’exception d’inexécution de ses obligations par le vendeur pour échapper au complet paiement du prix. Seule la retenue de garantie pourrait en faire fonction, à condition d’avoir été prévue dans le contrat. En revanche, cette dernière est réservée au maître d’ouvrage, s’élève au maximum à 5 % du prix total de la vente et est circonscrite à la réparation des désordres réservés lors des opérations de réception.
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