Civ. 3e, 9 mai 2019, FS-P+B+I, n° 18-16.717
En cas de contrariété entre la notice descriptive des caractéristiques techniques de l’immeuble et le règlement de copropriété, lequel de ces documents faut-il prendre en considération ? Rappelons que lors de la conclusion d’une vente en l’état futur d’achèvement, la loi impose qu’ils soient portés à la connaissance de l’acquéreur (art. L. 261-11 du code de la construction et de l’habitation).
Dans cette affaire, une société civile immobilière (SCI) avait fait édifier une résidence de tourisme soumise au régime de la copropriété. Les lots ont été vendus en l’état futur d’achèvement, hormis ceux affectés à la fourniture de prestations, lesquels ont été cédés ultérieurement. À la suite de la défaillance du gestionnaire de la résidence placé en liquidation judiciaire, les copropriétaires ont constitué une société qui a repris la gestion de la résidence. Le conflit est né sur la qualification des lots affectés à la fourniture de prestations de service. Se fondant sur la notice descriptive annexée aux actes de vente en l’état futur d’achèvement, le syndicat et le nouvel exploitant les revendiquaient comme étant des parties communes. La cour d’appel avait fait prévaloir les mentions jugées claires du règlement de copropriété.
Elle est approuvée par la Cour de cassation pour qui le règlement de copropriété et l’état descriptif de division constituent « le titre conventionnel de copropriété auquel les acquéreurs ont adhéré », alors que la notice descriptive ne fait qu’indiquer « les caractéristiques techniques tant de l’immeuble lui-même que des travaux d’équipement intérieur et extérieur » et a pour rôle « de déterminer les spécificités principales de la construction, la nature et la qualité des matériaux, sans pour autant définir davantage les droits de l’acquéreur ni primer sur les dispositions du règlement de copropriété ». Au demeurant, le règlement était le plus probant en ce que, dans les faits, ses dispositions décrivaient de façon claire la résidence et la composition des lots. À sa lecture, il n’était pas douteux que les locaux litigieux constituaient bien des parties communes.
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